[정책] "종부세, 주택수 아닌 가액 기준으로" 세제 개편 논의 본격화(지금은 어떻길래? 현행 종부세의 핵심 문제점, '주택 수 대신 가액 기준으로!' 무엇이 달라지나?, 세제 개편 논의의 핵심 쟁점과 향후 전망)

종합부동산세(이하 종부세)의 부과 기준을 현재의 ‘주택 수’에서 소유한 주택들의 총합산 가격인 ‘가액(공시가격)’ 중심으로 전환하자는 세제 개편 논의가 뜨겁게 떠오르고 있습니다.

1. 지금은 어떻길래? 현행 종부세의 핵심 문제점

현재 우리나라의 종부세 구조는 ‘몇 채를 가졌는가(주택 수)’에 따라 세금 차이가 극명하게 갈리는 구조입니다.

• 기본공제액의 차이: 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 종부세를 내지 않지만, 다주택자는 합산 9억 원까지만 공제받습니다.
• 세율의 차이 (중과세): 2주택 이하를 가진 사람보다 3주택 이상을 가진 다주택자에게는 훨씬 가파르고 높은 중과세율(최대 5.0%)이 적용됩니다.

💡 여기서 발생하는 '역전 현상'과 형평성 논란

이 방식은 치명적인 형평성 문제를 낳았습니다. 예를 들어 보겠습니다.

 

A씨 (1주택자): 서울 강남에 공시가격 30억 원짜리 아파트 1채 소유

B씨 (3주택자): 지방 소도시나 수도권 외곽에 공시가격 3억 원짜리 아파트 3채 소유 (합산 9억 원)

 

시장 가치로 보면 강남 아파트를 가진 A씨의 자산이 훨씬 큽니다. 하지만 현행 세법 체계에서는 3주택을 가진 B씨가 세율도 높게 적용받고 공제도 적게 받아 훨씬 더 많은 종부세 폭탄을 맞게 됩니다.

자산이 더 적은 사람이 세금을 더 많이 내는 모순이 발생하면서, 시장에서는 지방의 집들을 다 처분하고 서울의 비싼 집 한 채만 남기는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 극심해졌고 지방 부동산 시장은 침체되는 부작용을 낳았습니다.

2. '주택 수 대신 가액 기준으로!' 무엇이 달라지나?

이번 세제 개편 논의의 핵심은 "자산이 많으면 세금을 많이 내고, 자산이 적으면 적게 내는" 조세 정의를 바로 세우자는 것입니다. 즉, 집이 몇 채든 상관없이 내가 가진 주택들의 공시가격을 다 더한 '총액'을 기준으로 세금을 매기겠다는 뜻입니다.

가액 기준으로 전면 개편될 경우 예상되는 변화는 다음과 같습니다.

 

① 다주택자 징벌적 중과세 완화

지방에 저가 주택을 여러 채 가지고 있거나 상속, 이사 등의 과정에서 일시적으로 다주택자가 된 사람들의 세금 부담이 획기적으로 줄어들게 됩니다. 주택 수가 늘어나도 합산 금액 자체가 낮다면 징벌적인 중과세를 피할 수 있게 되기 때문입니다.

 

② 초고가 1주택자에 대한 과세 강화

반대로 '똘똘한 한 채'라는 이름 아래 수십억 원이 넘는 초고가 주택을 단 한 채 가졌다는 이유로 과도한 세액공제 혜택을 누리던 강남 등의 초고가 주택 소유자들에게는 실효세율을 높이거나 세액공제 혜택을 줄이는 방안이 유력하게 논의되고 있습니다. 예를 들어 공시가격 40억~50억 원이 넘는 초고가 주택은 보유기간 등에 따른 공제율을 낮추는 식입니다.

 

③ 실거주 중심의 혜택 개편

단순히 주택을 오래 가지고만 있었던 사람(장기 보유)보다는, 실제로 그 집에 들어가 살았던 기간(실거주 기간)을 기준으로 세액공제 혜택을 주는 방향도 강하게 제시되고 있습니다. 이는 투기 목적으로 사두고 비워두거나 전세를 놓은 집과의 차별점을 두겠다는 의도입니다.

3. 세제 개편 논의의 핵심 쟁점과 향후 전망

방향성은 명확해 보이지만, 실제 법 개정까지 가기 위해서는 넘어야 할 산과 쟁점들이 존재합니다.

• 초고가 주택의 기준선 설정: 어디서부터를 '초고가 주택'으로 볼 것인가에 대한 사회적 합의가 필요합니다. 전문가들 사이에서는 40억 원 혹은 50억 원 선이 거론되고 있지만, 기준 조율에는 진통이 예상됩니다.
• 세수 감소 우려: 다주택자 중과세를 폐지하거나 완화할 경우 정부의 종부세 세수가 크게 줄어들 수 있어 지방 재정 보전 대책도 함께 논의되어야 합니다.
• 야당과의 합의: 세법 개정은 국회를 통과해야 하므로, 다주택자 규제 완화를 '부자 감세'로 바라보는 야당과의 정치적 타협안 도출이 가장 큰 관건이 될 것입니다.

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이번 종부세 개편 논의는 "집을 몇 채 가졌느냐보다, 내 집들이 총 얼마짜리냐"를 따져 세금을 부과함으로써 그동안 왜곡되었던 부동산 시장과 세금의 형평성을 바로잡으려는 적극적인 세제 정상화 움직임입니다.