2030,3040세대와 실수요자들이 "지금 당장 새 아파트가 부족하다"는 위기감을 느껴 미래의 새 아파트가 될 초기 재개발 구역으로 매수 심리가 이동되는 중인데요. 이런 심리가 이동하는 원인을 살펴보아요.
1. '신축 입주 절벽'이란 무엇인가?
'입주 절벽'은 말 그대로 시장에 공급되는 신축 아파트의 물량이 급격하게 떨어지는 현상을 의미합니다.
① 왜 공급이 갑자기 줄어들었을까?
아파트는 인허가를 받고 착공에 들어가 완공(입주)되기까지 보통 3~5년의 시차가 발생합니다.
- 공사비 폭등과 고금리 악재: 지난 2~3년간 자재비·인건비 폭등, PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려, 고금리 기조가 겹치면서 건설사들이 신규 공사(착공)를 크게 줄였습니다.
- 시차를 두고 나타난 결과: 과거에 착공이 크게 위축되었던 여파가 현재와 향후 몇 년간의 '신축 입주 물량 가뭄'이라는 수치로 나타나고 있습니다.
② 입주 절벽이 시장에 미치는 영향
- 신축 아파트 프리미엄 양극화: "새 아파트는 희소하다"는 인식이 강화되면서, 입지가 좋은 신축 단지들은 신고가를 경신하는 등 가격 방어력이 매우 높아집니다.
- 전세가 상승 압력: 신규 입주 물량은 전세 시장의 물량을 공급하는 핵심 창구입니다. 입주 물량이 줄어들면 전세 매물이 부족해지고, 전세가가 오르면서 매매가를 밑에서 밀어 올리는 현상이 발생합니다.
2. 초기 재개발과 '신속통합기획'으로 눈을 돌리는 이유
신축 가격이 너무 높아진 데다 공급마저 줄어들자, 시장의 매수세는 자연스럽게 "지금은 빌라나 노후 주택이지만, 향후 10년 뒤 신축 아파트가 될 곳", 즉 초기 재개발 사업지로 이동하게 됩니다. 이 과정에서 핵심 동력으로 작용하는 것이 서울시의 '신속통합기획(신통기획)'입니다.
신속통합기획(신통기획)이란?
기존 재개발은 정비구역 지정부터 완공까지 통상 15~20년이 걸리는 장기 프로젝트였습니다. 각종 심의와 지자체-조합 간의 마찰로 사업이 지연되기 일쑤였습니다.
서울시의 '신속통합기획'은 정부·지자체가 초기 단계부터 개입하여 가이드라인을 제시하고 인허가 절차를 통합 심의하여 정비사업 기간을 획기적으로 줄여주는 제도입니다.
- 사업 기간 단축: 기존 5년 이상 걸리던 정비구역 지정 절차를 2년 안팎으로 단축.
- 사업성 보완: 용적률 인하, 현황용적률 인정, 사업성 보정계수 적용 등을 통해 주민들의 분담금 부담을 낮추고 사업성을 높여줌.
3. 입주 절벽과 초기 재개발의 '연쇄 반응' 메커니즘
- 신축 진입 불가능 (가격·물량 부족): 3040세대가 상급지 신축을 사려고 보니 가격이 너무 비싸고, 향후 입주할 물량도 가뭄 상태입니다.
- 소액 투자처 모색: 상대적으로 소액(갭투자 또는 피가 적게 붙은 상태)으로 진입 가능한 '초기 재개발' 구역이나 '신통기획 후보지'에 주목합니다.
- 선점 심리 작용: "지금 신통기획으로 지정되거나 구역 지정 임박 단계인 곳을 사두면, 신축 공급이 여전히 부족할 수년 뒤에는 확실한 새 아파트 입주권을 얻을 수 있다"는 기대감이 형성됩니다.
초기 재개발과 신통기획은 높은 수익률을 기대할 수 있는 반면 확실하게 알고 넘어가야하는 위험성이 존재합니다.
- 권리산정기준일과 현금청산 위험: 신통기획 등 재개발 후보지는 투기 방지를 위해 '권리산정기준일'을 지정합니다. 이 기준일 이후에 지어진 신축 빌라(쪼개기)를 매수할 경우, 나중에 새 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산(강제 매각)을 당할 수 있습니다.
- 추가분담금 리스크: 최근 몇 년간 공사비가 급등했기 때문에, 아무리 신통기획으로 속도를 낸다 하더라도 조합원이 부담해야 할 추가분담금이 크게 늘어날 수 있습니다.
- 초기 사업의 불확실성: 정비구역 지정 전후의 '초기 단계'는 주민 동의율 미달, 상가 조합원과의 갈등, 토지등소유자 간 의견 대립으로 사업이 기약 없이 정지될 가능성이 언제나 존재합니다.
위의 3가지 뿐만아니라 현장에서 발생하는 위험은 다양한게 있습니다. 이해를 돕기 위해 제 경험과 비교해서 말씀을 드리려고 해요. 저는 부동산 개발업 관련 회사에서 5년 정도 근무 하였습니다. 부동산에 관심이 없으시더라도 추가 분담금 리스크에 대해서는 뉴스 또는 여러 매체를 통해서 접하셧을거라 생각하고 뒤에 예기하겠습니다. 저희가 재개발 현장에 투입되면 토지주, 조합원, 조합장과 많이 만나서 이야기도 나누고 앞으로의 개발성에 대해서 같이 의견도 나누는데여 저는 이때 사공이 많으면 배가 산으로 간다라는 말이 참 와닿았습니다. 그분들이 나쁜게 아니라 각자가 자기 상황에서 제일 좋은 선택(토지주는 토지대)을 하려다보니 서로 욕심도 생기고 서로 져주기가 싫다보니 의견이 맞춰지지가 않아서 많이 답답하고 시간이 지체되는 상황이 생각보다 많이 일어나는게 현장입니다. 이렇다보니 시간이 지체된다는건 추가 분담금이 발생을 의미하는거고 계속 이러지도 저러지도 못하는 상황이 지속되면 어마무시한 추가분담금이 조합원들에게 부담되고 조합원님들은 그때 되서 조합원 탈퇴를 하고싶다 이러시는데 탈퇴를 하게 되면 계약금을 포기하셔야되니 이러지도 못하고 저러지도 못하는 악순환이 계속 발생되는 현장 속의 이야기를 말씀드리고 싶었습니다.
투자를 하지 말라고 드리는 말씀은 아닙니다. 왜냐하면 잘된 곳은 "누구는 얼마에 사서 얼마에 팔앗네"라고 주변에서 많이 들으셧자나요. 그런데도 이런 말씀을 드리는건 확실히 알고 투자 하셔야 된다는 겁니다. 알고 투자하셔도 시간이 지남에 따라 변수가 많이 생겨요. 성공하는 현장 몇군데 없는게 실체이고 리스크를 감수하면서 투자하시는 분들은 꼭 좋은 결과가 있길 바라겠습니다.