서울 시장 선거 이후, 재건축·재개발 규제 완화
서울시장 선거 결과로 오세훈 시장이 5선에 성공함에 따라, 그동안 서울시가 추진해 온 공급 중심의 부동산 정책이 한층 더 강력한 동력을 얻게 되었습니다. 핵심은 "복잡한 절차는 줄이고, 대가성 규제는 완화하여 집을 더 빠르고 많이 짓게 하겠다"는 것입니다.
1. 신통기획(신속통합기획) 시즌2
오세훈표 정비사업의 핵심인 신속통합기획(신통기획)이 한 단계 더 진화하여 전방위로 확대되고 있습니다.
- 정비구역 지정 기간 단축 (5년 → 2년): 과거에는 재건축·재개발을 하려면 구역 지정에만 평균 5년이 걸렸습니다. 신통기획은 서울시가 초기 단계부터 가이드라인을 제시해 이 기간을 2년 안팎으로 대폭 줄입니다.
- 통합심의위원회의 본격 가동: 건축, 교통, 환경 등 과거에는 부서별로 따로따로 받아서 수년씩 걸리던 심의를 한 번에 모아서 처리하는 '통합심의'가 완전히 자리를 잡았습니다. 최근 남영동 업무지구, 송파 한양1차, 여의도 광장아파트 등이 이 혜택을 받아 정비계획을 속속 통과시키고 있습니다.
2. 대대적인 규제 철폐
건설 공사비가 급등해 조합원들의 분담금 우려가 커진 상황에서, 서울시는 '사업성 개선'을 위한 당근책을 대거 꺼내 들었습니다.
- 2종 7층 규제 완화 및 종상향 공공기여 감소: 서울 시내에 가득했던 '2종 7층(7층 이하로만 지을 수 있는 주거지역)' 규제를 풀어 최고 25층까지 지을 수 있게 유연성을 부여했습니다. 또한, 용도지역을 올려줄 때(종상향) 서울시가 받아 가던 기부채납(공공기여) 비율을 낮춰 조합의 부담을 덜어주었습니다.
- 기반시설의 입체·복합화: 과거에는 땅을 내놓아 공원이나 도로만 만들어야 했다면, 이제는 공원 하부에 주민 편의시설이나 주차장을 짓고 상부를 공원화하는 등 토지 이용 효율을 극대화해 아파트를 더 넓고 쾌적하게 지을 수 있도록 허용하고 있습니다.
3. 속도전(투기 방지책)
개발 속도가 빨라지면 당연히 해당 지역으로 투기 자금이 몰릴 수밖에 없습니다. 서울시는 '지정은 빠르게 하되, 투기는 원천 봉쇄한다'는 기조를 유지하고 있습니다.
- 토지거래허가구역 무더기 신규 지정: 신통기획 후보지(광진·구로·은평 등)와 모아타운 대상지들이 선정됨과 동시에 토지거래허가구역으로 즉시 지정되었습니다. 갭투자를 막고 실제 거주할 실수요자만 매수할 수 있도록 묶어버린 것입니다.
- 지분 쪼개기(사도 거래) 차단: 강남, 송파, 성북 등의 골목길 지분을 잘게 쪼개어 분양권을 늘리려는 편법 투기 행위를 막기 위해 허가 기준 면적을 대폭 강화했습니다.
💡 요약
이번 규제 완화의 본질은 "행정이 발목 잡는 시간을 최소화해 줄 테니, 공사비 갈등을 넘어 빠르게 공급을 마무리하라"는 서울시의 시그널입니다. 이에 따라 입지가 좋은 여의도, 압구정, 강남권 재건축 단지와 시내 주요 뉴타운 해제 구역들이 사업에 속도를 내며 서울 부동산 시장의 흐름을 주도하고 있습니다.
- '신통기획(신속통합기획) 시즌2' 본격화: 과거 5년 이상 걸리던 정비구역 지정 단계를 2년 안팎으로 대폭 줄이는 신통기획이 서울 전역으로 확대되고 있습니다. 서울시는 행정 절차를 전폭 지원하되, 디자인과 공공성 가이드라인을 제시하며 속도를 내고 있습니다.
- 통합심의위원회 가동으로 '속도전': 건축, 교통, 환경 등 과거 부서별로 따로 받아 수년씩 걸리던 심의를 한 번에 모아서 처리하는 '통합심의'가 본격적인 궤도에 올랐습니다. 최근 용산구 남영동 업무지구 제2구역 재개발을 비롯해 송파구 한양1차, 강남권 신반포 7차·20차 등이 연이어 심의를 통과하며 사업에 속도를 내고 있습니다.
- 투기 방지책 병행: 개발 속도가 빨라짐에 따라 서울시는 광진·구로·은평 등 신통기획 및 모아타운 후보지 일대를 토지거래허가구역으로 즉시 지정했습니다. 갭투자를 원천 차단하고 실거주자만 매수할 수 있도록 유도해 시장 과열을 막겠다는 강력한 기조입니다.