최근 서울시가 발표한 ‘정비사업(재개발·재건축) 이주비 지원 한도 5억 원 상향’ 조치는 서울 내부의 주택 공급을 앞당기기 위해 오세훈 서울시장이 던진 매우 강력한 카드입니다. 정부의 꽁꽁 묶인 대출 규제 때문에 이사 갈 돈이 없어 멈춰 서 있던 서울 시내 재개발·재건축 현장에 서울시가 ‘자체 기금’이라는 우회로를 뚫어 직접 자금을 수혈하겠다는 의미입니다.
1. '정비사업 이주비'가 도대체 무엇인가요?
재개발이나 재건축을 하려면 기존에 살던 낡은 아파트나 빌라를 완전히 부수고 새로 지어야 합니다. 그러려면 공사가 진행되는 수년 동안 그곳에 살던 주민들(조합원 및 세입자)이 다른 곳으로 이사를 나가 집을 비워줘야 합니다. 이때 이사 나가서 임시로 살 전세방이나 월세방을 구하기 위해 빌리는 돈을 ‘이주비 대출’이라고 합니다.
보통은 조합이 시공사(건설사)나 은행과 협의해서 조합원들에게 단체로 이주비 대출을 주선해 줍니다.
하지만 정부의 강력한 가계부채 관리 및 부동산 안정화 대책(예: 6·27 대출 규제 등)으로 인해 은행 대출의 문턱이 대폭 높아졌습니다. 이로 인해 집을 한 채 더 가진 다주택자는 대출이 아예 안 나오거나, 1주택자라도 대출 한도가 턱없이 부족해 이사 갈 전세금을 마련하지 못하는 주민들이 속출했습니다. 주민들이 이사를 못 가니 당연히 새 아파트를 짓는 전체 공사 일정이 줄줄이 지연되는 문제가 발생해 왔습니다.
2. 서울시 발표의 3대 핵심 변화 내용
이러한 병목 현상을 해결하기 위해 서울시는 자체 조례 개정을 거쳐 파격적인 지원책을 내놓았습니다. 핵심은 크게 세 가지입니다.
① 대출 한도 확대: 3억 원 ➔ 5억 원
기존에도 서울시가 지원하는 이주비 융자 제도가 있었지만, 한도가 최대 3억 원에 불과했습니다. 현재 서울의 평균 전세 가격을 고려하면 3억 원으로는 마땅한 임시 거처를 구하기가 불가능에 가깝다는 지적이 많았습니다. 이에 서울시는 한도를 최대 5억 원으로 2억 원이나 대폭 상향했습니다.
② 지원 대상 확대: 소규모 조합 ➔ '모든 조합'으로 전면 개방
과거에는 조합원 수가 500명 이하인 돈 없고 영세한 중·소규모 정비사업 조합만 서울시의 지원을 받을 수 있었습니다. 대단지 아파트 재건축 등은 대상에서 제외되었던 것입니다. 하지만 이번 개정을 통해 조합 규모와 상관없이 서울 시내 모든 재개발·재건축 조합이 이 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.
③ '대환대출' 허용 및 재원 2배 증액 (1,000억 원)
기존에 이미 다른 고금리 대출이나 불리한 대출을 쓰고 있던 조합원들도 서울시의 저리 자금으로 갈아탈 수 있도록 ‘대환대출’을 허용했습니다. 또한, 이 제도를 뒷받침하기 위해 서울시 자체 예산인 ‘주택진흥기금’을 기존 500억 원에서 1,000억 원으로 2배 늘려 실질적인 실탄을 확보했습니다.
3. 서울시가 직접 돈을 풀고 나선 진짜 이유
오세훈 서울시장이 정부 눈치를 보지 않고 직접 서울시 금고를 열어 돈을 푸는 데는 명확한 정책적 목적이 있습니다.
- "공급 속도전"… 신통기획의 완성: 서울시는 ‘신속통합기획(신통기획)’ 등을 통해 재개발·재건축의 인허가 기간을 획기적으로 줄여왔습니다. 행정 절차를 아무리 빨리 끝내도 마지막 단계인 '이주'에서 돈 때문에 몇 년씩 지체되면 공급 효과가 사라집니다. 돈 문제를 해결해 주택 공급 시기를 1~2년 이상 앞당기겠다는 의지입니다.
- 강북 노후 빌라촌 원주민 보호: 특히 뉴타운이나 재개발이 활발한 강북 지역의 경우, 수십 년간 한곳에 살던 고령의 원주민이나 자산이 부족한 서민층 조합원이 많습니다. 대출 규제로 이주비를 구하지 못해 현금청산을 당하고 쫓겨나다시피 하는 원주민의 둥지 내몰림(젠트리피케이션)을 방지하고 이주를 원활하게 돕겠다는 복지적 성격도 있습니다.
4. 시장의 긍정적 기대와 우려의 목소리
이 정책은 얼어붙은 정비사업장에 가뭄의 단비 같은 소식이지만, 동시에 시장의 우려와 반발도 만만치 않아 팽팽한 논쟁이 벌어지고 있습니다.
👍 긍정적 기대 (시장 활성화 및 주택 공급)
- 정비사업 가속화: 이주비 조달 문제로 갈등을 겪던 사업장들이 빠르게 이주를 완료하고 철거 및 착공에 들어갈 수 있어 서울 내 주택 공급 물량이 조기에 확보될 수 있습니다.
- 서민 주거 안정: 1주택 서민들이 이주 기간 동안 임시로 서울 근교에 안정적인 전월세 집을 구하는 데 큰 숨통이 트이게 됩니다.
👎 부정적 우려 및 반발 (정부 대출 규제 무력화 논란)
- 정부 규제와의 충돌 (우회 대출 논란): 시민단체(경실련 등)와 일각에서는 정부가 가계부채를 줄이고 부동산 과열을 막기 위해 총력을 다해 묶어놓은 '대출 규제 빗장을 서울시가 꼼수로 열어준 것'이라며 강하게 비판하고 있습니다.
- 부동산 시장 유동성 과열 우려: 시장에 1,000억 원 규모의 저리 자금이 추가로 풀리면, 일부 조합원들이 이 돈을 발판 삼아 다른 주택을 추가 매수하는 등 부동산 투기 흐름으로 이어져 서울 집값을 다시 자극할 수 있다는 우려가 나옵니다.
- 형평성 문제 (리모델링 제외): 이번 이주비 확대 조치에서 아파트 구조를 유지하며 고치는 '리모델링' 사업장은 쏙 빠지면서, 리모델링 조합원들 사이에서는 형평성에 어긋난다는 불만도 새어 나오고 있습니다.