이번 건의안은 최근 공사비 급등과 대출 규제로 정체된 정비사업 현장의 목소리를 반영하여 ① 규제 완화, ② 사업성 개선, ③ 기간 단축, ④ 주민 권익 보호라는 4대 모토 아래 총 10개의 과제로 구성되어 있습니다.
1. 금융·거래 규제 완화
정비사업이 본격적으로 착공에 들어가려면 주민들이 집을 비워주는 '이주 단계'가 필수적입니다. 하지만 현재 서울은 투기과열지구로 묶여 있어 이 단계에서 큰 걸림돌이 존재합니다.
- ① 이주비 대출 규제 완화 (LTV 40% → 70%): 현재 서울의 조합원들은 집을 비우고 다른 임시 거처를 구할 때, 일반 주택담보대출과 똑같이 LTV 40% 제한을 받습니다. 전세금이 치솟은 상황에서 40% 대출만으로는 이주비를 대기 턱없이 부족해 이주가 지연되고 착공도 늦어지는 악순환이 반복됐습니다. 서울시는 이를 70%까지 대폭 확대해 원활한 이주를 돕겠다는 구상입니다.
- ② 조합원 지위 양도 제한 한시적 완화 (3년 간): 투기 과열을 막기 위해 재건축은 조합설립 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 원칙적으로 조합원 권리를 사고파는 것이 금지되어 있습니다. 서울시는 주택 시장의 유연성을 높이고 원활한 자금 순환을 위해 이 제한을 3년 동안 한시적으로 완화해 줄 것을 요구했습니다. 아울러 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업의 제한 시점 역시 기존 '조합설립인가 이후'에서 '사업시행계획인가 이후'로 늦춰 거래할 수 있는 기간을 벌어주자고 제안했습니다.
2. 사업성 개선
조합원들이 적극적으로 사업에 참여하려면 '사업성(수익성)'이 나와야 합니다. 서울시는 규제 때문에 낭비되거나 묶여 있던 메리트를 민간 영역까지 넓히자고 건의했습니다.
- ③ 민간 정비사업에도 '법정상한 용적률 1.2배' 허용: 그동안 공공이 주도하는 정비사업에만 특혜처럼 주어지던 '법정 상한 용적률의 120% 완화' 카드를 민간 재개발·재건축에도 과감히 적용해 달라는 요청입니다. 용적률이 올라가면 집을 더 높고 많이 지을 수 있어 사업성이 크게 좋아집니다.
- ④ 완화된 용적률에 대한 임대주택 비율 완화: 용적률 혜택을 받으면 늘어난 면적의 일정 부분을 임대주택으로 기부채납해야 합니다. 현재 재개발은 완화된 용적률의 50%를 임대주택으로 내놓아야 하는데, 이를 재건축 수준(완화 용적률의 30%)으로 대폭 낮춰달라고 건의했습니다. 조합의 분양 수입을 늘려주겠다는 의미입니다.
- ⑤ 소규모 주택정비사업 임대주택 중복산정 완화: 빌라 밀집 지역 등에서 소규모로 진행되는 정비사업의 경우, 임대주택 규제가 중복 적용되어 사업성이 극도로 악화하는 경우가 많았습니다. 이를 합리적으로 조정해 부담을 덜어주자는 내용입니다.
- ⑥ 택지개발지구 내 공원·녹지 확보 기준 면제 및 완화: 새로 아파트를 지을 때 의무적으로 확보해야 하는 공원이나 녹지 면적 기준이 지나치게 엄격해 대지 활용도가 떨어졌던 점을 지적하며, 지역 여건에 맞게 이 기준을 유연하게 면제하거나 완화할 수 있는 법적 근거를 신설해 달라고 요청했습니다.
3. 사업 기간 단축
정비사업은 '시간과의 싸움'입니다. 시간이 끌릴수록 금융 비용(이자)과 공사비가 눈덩이처럼 불어나기 때문입니다. 서울시는 행정 절차의 대수술을 제안했습니다.
- ⑦ 재개발 조합설립 동의율 하향 (75% → 70%): 현재 재개발 조합을 설립하려면 주민 75%의 동의를 얻어야 합니다. 반면 재건축은 70%만 동의해도 됩니다. 서울시는 이 기준이 형평성에 어긋나고 재개발 초기 단계를 지연시키는 주원인이라 보아, 재개발 동의율 역시 70%로 낮춰 문턱을 내리자고 건의했습니다.
- ⑧ 조합설립 신청 전 사전 통지 기간 단축 (60일 → 30일): 조합을 설립하기 전 주민들에게 관련 내용을 알리고 공람하는 사전 통지 기간을 기존 60일에서 30일로 반토막 내어 불필요하게 대기하는 한 달의 시간을 아끼겠다는 계획입니다.
- ⑨ 시공자 선정 시 수의계약 기준 완화 (2회 유찰 → 1회 유찰): 최근 건설 경기 악화로 아파트 시공사를 뽑을 때 선뜻 나서는 건설사가 없어 유찰되는 경우가 허다합니다. 현행법상 '2번 연속 유찰'되어야 겨우 특정 건설사와 일대일로 계약(수의계약)을 맺을 수 있는데, 이를 '1번만 유찰되어도 바로 수의계약'이 가능하도록 지침을 바꿔 시공사 선정 기간을 대폭 줄이자는 현실적인 대안을 제시했습니다.
4. 주민 권익 보호 및 사후 갈등 방안
마지막으로 사업 과정에서 발생하는 주민 간의 갈등을 예방하고 공공성을 유지하기 위한 관리 방안입니다.
- ⑩ 조합원 사생활 보호 및 인허가 조건 유지 강화: 현행법에 따라 조합이 조합원 명부를 공개할 때 개인 전화번호까지 무분별하게 노출되어 원치 않는 홍보전화나 사생활 침해를 겪는 부작용이 많았습니다. 이를 '본인이 미리 동의한 경우에만 전화번호를 공개'하도록 제안했습니다. 아울러 사업 인허가 과정에서 서울시와 약속했던 '공공보행통로 개방'이나 '주민공동시설 개방' 등 공공성을 띤 조건들이 아파트 준공 이후 입주민들의 반대로 깨지거나 분쟁으로 이어지지 않도록, 사후 관리 체계를 명확히 규정해 달라고 요청했습니다.
▶ 서울시가 앞으로 재개발, 재건축에 대해서 어떻게 법령을 개정하고 유연하게 진행되는지에 대해 따라 현장 상황이 신속하게 변화되는지 지켜봐야겠습니다!