최근 진행된 대통령 취임 1주년 기자회견에서 나온 ‘보유세 인상 및 부동산 종합대책 예고’는 향후 대한민국 부동산 시장의 판도를 바꿀 수 있는 매우 중요한 변수입니다.
1. "보유세 인상"을 들고나온 정부의 진짜 속내
정부가 밝힌 핵심 메시지는 간단합니다. “우리나라는 집을 많이 사 모아도 세금 부담이 너무 적다. 그러니 집을 살 집(실거주)이 아니라 돈 벌 수단(투기)으로 보는 기대수익률 자체를 꺾어버리겠다”는 것입니다.
대통령은 거주 목적의 1주택은 철저히 보호하겠지만, 거주하지 않으면서 투자용·사치품처럼 들고 있는 주택에 대해서는 서구 선진국 수준으로 보유세(종합부동산세·재산세)를 무겁게 물리겠다고 공식화했습니다. 부동산으로 돈을 버는 '투기 공화국'에서 벗어나, 자금이 부동산이 아닌 생산적인 기업이나 혁신 산업으로 흘러가게 하겠다는 경제 구조 개혁의 의지가 담겨 있습니다.
2. 구체적으로 세금이 어떻게 바뀔까?
세금을 올리는 구체적인 방안은 오는 7월 세법 개정안을 통해 윤곽이 드러날 예정입니다. 전문가들은 정부가 법을 바꾸지 않고도 바로 할 수 있는 방법과 법을 고쳐야 하는 방법을 동시에 쓸 것으로 보고 있습니다.
- 공정시장가액비율 인상 (시행령 개정): 주택 가격(공시가격)에 세금을 매길 때 곱하는 비율입니다. 전 정부 시절 낮춰놓았던 이 비율을 다시 높여서, 공시가격이 같더라도 실제로 내야 하는 세금 액수(과세표준)를 늘리는 방식이 유력합니다.
- 장기보유특별공제(장특공제) 구조 개편: 지금은 집을 오래 갖고만 있어도 집을 팔 때 양도소득세를 크게 깎아줍니다(최대 40%). 정부는 이 '단순 보유'에 대한 혜택을 깎아버리거나 폐지하고, 대신 ‘실제로 그 집에 들어가 살았던 기간(거주 기간)’에 대한 공제 혜택만 남겨두거나 늘리는 방식을 검토 중입니다. 대통령이 회견에서 *"오래 투자(투기)했다고 왜 세금을 깎아주나. 그건 투기 권장 사회다"*라고 직접 저격한 이유가 바로 이 때문입니다.
3. "전세난은 정상화 과정이다?" 설전의 내막
현재 서울과 수도권은 전세 매물이 마르고 전셋값이 치솟는 이른바 '전세난'을 겪고 있습니다. 이에 대한 대통령의 진단이 시장에 큰 파장을 낳았습니다.
- 정부의 입장: "전세난은 정책이 정상 궤도로 가면서 생기는 일시적인 현상"이라는 시각입니다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 끝내면서, 압박을 느낀 다주택자들이 전세를 주던 집을 시장에 매물로 내놓아 팔았다는 것입니다. 그리고 그 집을 무주택 실수요자들이 사서 들어가 살았기 때문에, 전세 물량이 줄어든 것은 당연하다는 논리입니다. 또한, 전세 제도 자체가 과도한 대출과 보증 때문에 집값을 올리고 전세 사기를 유발한 '시한폭탄' 같은 사금융이므로, 전세가 줄어들고 월세나 자가로 전환되는 것이 장기적으로 맞다고 본 것입니다.
- 지자체 및 야당의 반발: 현장과의 괴리가 크다는 지적입니다. 당장 서민들은 전세 집을 구하지 못해 발을 동동 구르고 전셋값이 폭등하고 있는데, 이를 '정상화 과정'이라고 표현하는 것은 주거 고통을 외면한 '정책 참사'라는 비판이 쏟아지고 있습니다.
4. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 움직일까?
① 발표 전까지 극심한 눈치싸움과 거래 절벽 가능성
7월에 세제 개편안과 종합 대책이 한꺼번에 쏟아지기 때문에, 시장은 당분간 '폭풍전야'의 모습을 보일 것입니다. 매수자도 매도자도 정책이 정확히 어떻게 확정되는지 보고 움직이려 할 것이므로, 한동안 주택 거래량이 줄어들며 강력한 눈치싸움이 벌어질 수 있습니다.
② 똘똘한 한 채 선호 및 극단적 양극화 심화
지방이나 외곽의 여러 채를 가지고 있으면 세금 폭탄을 맞을 확률이 높아집니다. 따라서 다주택자들은 외곽의 주택을 처분하고, 세금 혜택을 받을 수 있는 '서울 및 수도권 핵심지의 똘똘한 실거주 한 채'로 갈아타려는 성향이 더욱 강해질 것입니다. 결과적으로 서울 강남권이나 경기 남부 핵심지(동탄 등)의 가격은 계속 오르고, 지방 부동산은 더 침체되는 '양극화'가 심해질 수 있습니다.
③ 전세의 월세화 가속 및 서민 주거비 부담
정부의 뜻대로 전세 제도가 축소되더라도 당장 집을 살 돈이 없는 서민들은 결국 월세나 반전세로 밀려나게 됩니다. 매달 생돈이 나가는 월세 비중이 늘어나면 서민들의 가처분소득이 줄어들어 소비가 위축되고, 주거 불안정이 심화될 수 있다는 우려가 교차하고 있습니다.