6월 8일 진행된 이재명 대통령의 취임 1주년 기자회견에서 가장 뜨거운 화두는 단연 부동산이었습니다. 특히 "보유세는 낮으며, 전세 소멸(감소)은 시장이 정상화되는 과정"이라는 발언은 향후 정부의 정책 방향을 명확히 보여주는 나침반과 같습니다.
1. "우리나라 보유세는 낮다" 발언의 배경과 세제 개편 방향
이 대통령은 "외국은 보유세가 부담되어 어느 순간 필요한 사람만 부동산을 가지게 됐다"며 한국의 보유세(재산세·종합부동산세 등) 부담을 선진국 수준으로 올려야 한다고 주장했습니다.
① 실효세율 vs GDP 대비 보유세 비율
보유세가 낮은가 높은가에 대해서는 통계를 보는 기준에 따라 시각이 갈립니다.
- 낮다는 근거 (실효세율): 실제 주택 가격 대비 내는 세금의 비율(실효세율)은 한국이 약 0.15% 수준으로, OECD 평균(0.33%)의 절반 미만입니다. 정부는 이 지표를 근거로 "집값에 비해 세금 부담이 가볍기 때문에 사람들이 돈이 생기면 집을 여러 채 사 모으는 투기를 한다"고 판단한 것입니다.
- 높다는 반론 (GDP 대비 비율): 반면, 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 1% 수준으로 OECD 평균(0.91%)보다 이미 높습니다. 게다가 취득세·양도세 같은 거래세까지 합치면 부동산 총세금 부담은 OECD 평균의 2배에 달합니다. 즉, 집값 자체가 워낙 비싸서 내는 세금의 절대적 액수는 결코 적지 않다는 의견도 팽팽합니다.
② 7월 세제 개편의 핵심 예고
정부는 다가오는 7월 중 세제·금융·규제·공급을 아우르는 종합 대책을 발표하겠다고 예고했습니다.
- 다주택자 및 비거주 1주택자 압박: 투기 목적이나 자신이 직접 살지 않으면서 집을 보유한 사람들에게 종부세와 재산세율을 상향 조정할 가능성이 매우 큽니다.
- 실거주자 우대: "월급은 일정 수준을 넘으면 소득의 절반을 세금으로 내는데, 부동산 투자 소득은 왜 그렇게 많이 깎아주느냐"는 대통령의 언급처럼, 실거주하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제(장특공) 등의 혜택은 대폭 축소될 전망입니다.
2. "전세 감소는 정상화 과정"의 의미와 전세대출 규제 신호탄
가장 큰 파장을 낳은 것은 전세 제도에 대한 정부의 부정적 인식과 이를 "사금융" 및 "시장 왜곡의 주범"으로 규정한 점입니다.
① 왜 전세를 '시장 왜곡'이라 부를까?
전세 제도는 세입자가 집주인에게 거액의 보증금을 무이자로 빌려주고 건물을 빌려 쓰는 방식입니다. 은행이 아닌 개인 간의 금융 거래라는 뜻에서 '사금융'이라 부릅니다. 정부는 과거 정부에서 전세대출을 과도하게 확대해 준 것이 결과적으로 집값 폭등의 땔감이 되었다고 봅니다. 갭투자자(전세를 끼고 집을 사는 투기꾼)들이 세입자의 전세보증금과 전세대출을 등에 업고 손쉽게 수십 채의 집을 사 모을 수 있었기 때문입니다. 즉, "남의 돈(전세대출)으로 부동산 투기하는 구조"를 깨부수겠다는 것이 이번 정부의 확고한 철학입니다.
② 전세 매물 감소를 바라보는 정부의 시각
최근 양도세 중과 유예 종료 등을 앞두고 다주택자들이 집을 처분하면서 전세 물량이 급감하고 전셋값이 오르는 '전세난' 조짐이 나타나고 있습니다. 이에 대해 대통령은 다음과 같이 설명했습니다.
"다주택자가 집을 팔았고, 그 집을 무이자로 빌려 쓰던 전세 물량이 사라진 것은 자연스러운 현상이다. 실거주 목적의 무주택자가 그 집을 사서 들어갔기 때문에 전세 수요도 그만큼 줄었다. 따라서 시장이 정상화되는 과정이지, 대폭등으로 볼 것은 아니다."
③ 예상되는 파장: 전세대출 규제 강화
이 발언은 향후 강도 높은 금융 규제로 이어질 가능성이 높습니다. 당장 금융당국은 실거주하지 않는 1주택자나 다주택자의 신규 전세대출 보증을 제한하거나, 기존 대출의 만기 연장을 불허하는 방안을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 신용대출과 담보대출의 고삐를 조여 부동산 시장으로 흘러 들어가는 유동성(돈줄)을 완전히 차단하겠다는 계산입니다.
3. 정책 기조가 시장과 국민에게 미칠 영향
정부의 철학은 확고하지만, 전문가들과 실수요자들 사이에서는 기대와 우려가 동시에 교차하고 있습니다.
① 긍정적 기대
- 투기 수요 차단: 보유세가 무서워서 집을 여러 채 사지 못하게 만들면 가수요가 차단되어 장기적으로 집값 안정에 기여할 수 있습니다.
- 공공 중심 공급 확대: 세금으로 수요를 누르는 동시에, 조만간 3기 신도시 등 공공 주도의 양질의 주택 공급 대책을 대대적으로 발표해 공급 부족 우려를 진화하겠다는 복안입니다.
② 현실적 우려와 부작용
- 월세화 가속과 세입자 부담 전가: 전세 제도는 무주택 서민들이 매달 나가는 주거비(월세)를 아껴 내 집 마련을 할 수 있는 '주거 사다리' 역할을 해왔습니다. 전세가 사라지고 급격히 월세로 전환되면(월세화), 매달 고정 지출이 늘어나는 서민과 청년층의 주거비 부담이 가속화될 수 있습니다. 실제로 올해 1분기 청년층 주거비 부담은 이미 11% 이상 급증했습니다.
- 조세 전가 현상: 다주택자에게 보유세를 무겁게 매기면, 집주인들이 늘어난 세금만큼을 월세를 올리는 방식으로 세입자에게 떠넘길 수 있다는 우려도 나옵니다.
📌 요약 및 시사점
이재명 정부 2년 차의 부동산 기조는 "세금을 통한 다주택·투기 억제"와 "전세 중심 구조의 인위적 해체(월세화 및 실거주 매입 유도)"로 요약할 수 있습니다. 6·3 지방선거가 끝나자마자 꺼내 든 이 '부동산 증세 및 대출 규제' 카드가 시장의 거품을 걷어내는 약이 될지, 아니면 임대차 시장의 혼란을 부추겨 서민들의 월세 부담을 키우는 독이 될지는 오는 7월 발표될 정부의 종합 대책과 세부 공급 속도에 달려 있습니다.