1. 왜 이렇게 대출 문턱을 계속 높일까?
정부와 금융당국이 가계부채 관리를 대폭 강화하는 핵심 이유는 크게 세 가지입니다.
① 가계부채의 경제 위기 전래 차단
대한민국의 GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율은 세계 최고 수준입니다. 금리가 오르거나 경기가 악화할 때 부실화될 경우 금융시스템 전체가 흔들릴 수 있으므로, 총부채 비율을 안정적인 수준으로 인하하려는 정책 기조를 이어가고 있습니다.
② 부동산 시장으로의 과도한 유동성 유입 억제
대출을 무제한으로 풀어줄 경우 그 자금이 다시 집값 상승을 자극하고, 집값이 오르면 더 큰 대출을 받아 구매하는 악순환이 반복됩니다. 대출 문턱을 높여 '빚을 내서 사기는 어려운 환경'을 조성하려는 것입니다.
③ "소득 범위 내에서만 빚을 갚아라"라는 상환 능력 원칙 세우기
과거처럼 소득에 비해 과도한 대출(일명 '영끌')을 받았다가 금리 인상기에 원리금을 못 갚아 상환 불능에 빠지는 위험을 차단하고, 실제 상환할 수 있는 소득 수준만큼만 대출을 내주겠다는 원칙의 확립입니다.
2. 대출 문턱이 높아지는 3대 핵심 기전
① 스트레스 DSR (Total Debt Service Ratio) 전면 가동
대출 문턱 상향의 가장 강력한 핵심 무기는 바로 '스트레스 DSR'입니다.
- DSR이란?
- 내가 1년 동안 벌어들이는 연 소득 대비, 갚아야 하는 모든 대출의 '1년 치 원리금(원금+이자)'이 차지하는 비율입니다. 현재 은행권은 연 소득의 40%까지만 대출 원리금을 상환하도록 제한하고 있습니다. (예: 연 소득 5,000만 원이면 1년에 갚는 원리금이 2,000만 원을 넘을 수 없음)
- '스트레스 금리'가 붙으면 무슨 일이 생길까?실제 금리가 4.0%라도 규제 산정 시 5.5%(스트레스 금리 1.5%p 반영)를 대출 이자로 적용해 계산합니다. 이자가 늘어난 것으로 가정하여 계산하기 때문에, 연간 내야 할 원리금 기준선(DSR 40%)에 금방 도달하게 되어 결국 대출받을 수 있는 총액(한도)이 크게 줄어듭니다.
- 향후 금리가 더 오를 것을 대비해, 실제 내야 하는 이자율에 ‘가산금리(스트레스 금리)’를 가상으로 얹어서 대출 한도를 계산하는 제도입니다.
② 가계대출 연간 총량관리 제한
금융당국은 각 시중은행에 "올해 가계대출을 전년 대비 X% 이상 늘리지 말라"는 연간 증가율 목표치를 매우 엄격하게 제시합니다.
- 아무리 신용도가 양호하고 소득이 높아도, 은행 자체가 가진 연간 대출 한도가 일찍 소진되면 은행은 자체적으로 우대금리를 줄이고 심사 문턱을 끌어올려 대출을 문어발식으로 조이게 됩니다.
- 연말로 갈수록 대출 신청 자체가 일시 중단되거나 승인이 거절되는 현상이 빈번해집니다.
③ 2금융권 및 우회 대출 수단 차단 (풍선효과 방지)
1금융권(시중은행)만 조이면 상대적으로 규제가 느슨한 2금융권(새마을금고, 농협, 카드사, 캐피탈)이나 사업자 대출, P2P 대출로 수요가 쏠리는 '풍선효과'가 발생합니다.
- 이에 따라 금융당국은 2금융권의 DSR 기준을 까다롭게 조정함은 물론, 개인사업자 대출이나 P2P 대출 등 우회 채널까지 LTV와 DSR 규제를 대폭 확대·적용하고 있습니다.
3. 대출 문턱 상향으로 달라진 시장 현상 및 주의사항
① 상급지 이동 및 갭투자 어려움 가중
과거처럼 '최대 한도 대출 + 신용대출 + 전세 보증금'을 활용해 아파트를 구입하던 구조가 완벽히 차단되었습니다. 자금 조달 계획서 제출 시 단 100만 원 단위의 대출 이체 내역 및 출처까지 엄격히 소명해야 하므로, 철저하게 자기 현금 비중이 높은 수요자 중심으로 시장이 재편되고 있습니다.
② 신용대출 및 마이너스 통장 개설 시 한도 감축
신용대출을 보유하고 있으면 주택담보대출 한도가 크게 차감됩니다. 과거처럼 "주담대 받고 부족한 건 신용대출로 보충해야지"라는 전략은 DSR 산정 시 신용대출의 원리금까지 합산되어 주담대 한도를 더 크게 깎아 먹기 때문에 동작하기 어려워졌습니다.
③ 정책금융(디딤돌·버팀목·신생아 특례 등)으로 쏠림 심화
일반 시중은행의 대출 문턱이 기하급수적으로 높아지면서, 상대적으로 DSR 적용 예외를 받거나 저금리가 제공되는 정부의 정책대출(디딤돌 대출, 버팀목 전세자금, 신생아 특례대출 등)로 서민 및 실수요자의 신청이 대거 쏠리고 있습니다.
집을 사려면 대출을 받아야되는 문턱이 높아진다니...
아직 와닿지 않는 분들을 위해 스트레스 DSR 규제가 적용되면 실제 내 통장에 영향이 어떻게 오는지 간략하게 설명드릴게요.
(예시) 현재 직장을 다니고 있는 연소득 7,000만원 A씨가 30년 만기 주택담보대출,원리금 균등상환, 대출금리 연 4.2% 기준(다른 신용대출 X)으로 가정했을때 규제 적용전은 한도 약 4억 8,000만원 4.2% 금리로 적용/ 규제 2단계 적용시 수도권 가산 금리(1.2%) 반영되어 한도 약 4억 2,000만원 5.2% 금리 적용/ 규제 3단계 적용 시 스트레스 금리 최고치(1.5%) 반영하여 한도 약 4억 1,000만원 5.7% 금리가 계산됩니다
아직 내 집 마련 준비를 하고 있지 않은 분들은 크게 변한거 없네라고 생각하실 수 있지만 정말 큰 변화입니다. 주택 매매를 할 때 한도가 깍이는게 얼마나 스트레스인지 몰라요...저도 그렇고 많은 분들도 그렇겠지만 주택 매매를 할 때 여유롭게 자금을 두어야지라고 알고는 있지만 생각보다 들어가는 비용(인테리어,이사,세금 등등)이 많아 주택담보대출을 최대한 많이 받고 싶은게 현실이에요. 그런데 규제 적용 단계에 따라 금리 또한 변동금리로 적용되니 무주택 서민들은 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지는 것 같네요.
제 생각이지만 점점 더 대출규제가 강화되면 저금리로 제공되는 정부지원 정책대출(디딤돌, 보금자리론 등등)도 지금처럼 규제가 유하지 않을 것 같으니 정책대출을 이용하실 분들은 확실한 자금관리계획을 세우셔서 이용하시는게 좋을 것 같습니다.