일명 실거래가 띄우기 또는 편법 증여, 불법 갭투자를 차단하기 위해 도입된 계약금 입금 증빙 의무화 및 자금 출처에 대하여 검증을 강화하는 정책에 대하여 말씀드리려 합니다. 이 정책은 보다 나은 부동산 시장의 거래 절차를 투명성을 높이기 위해 도입된 거라 볼 수 있는데요. 무주택 서민들을 눈물 흘리게 하는 부동산 편법을 어떻게 잡아내는지 알아보시죠!
1. 이러한 제도가 도입되고 강화되었을까?
① '실거래가 띄우기' 계약 파기 공작 차단
가짜로 높은 금액에 아파트 매매 계약을 체결하여 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올린 뒤, 인근 시세를 인위적으로 끌어올리고 나중에 슬그머니 계약을 해제하는 불법 행위(시망 거래)가 지속적인 문제로 지적되어 왔습니다. 실제로 계약금이 오가지 않은 가짜 계약을 차단하기 위해 계약금 입금 증빙을 필수화한 것입니다.
② 편법 증여 및 불법 차입금 차단
부모나 친인척으로부터 과세 관청 몰래 현금을 지원받아 집을 사거나, 법인 자금을 유용하여 아파트를 매입하는 등 편법·불법적인 자금 조달 사례가 크게 증가했습니다. 이를 가려내기 위해 자금 출처의 투명성을 수치로 상세히 입증하도록 요구하게 되었습니다.
③ 무리한 영끌 및 불법 갭투자 방지
본인의 소득이나 자산 범위를 크게 벗어난 비정상적인 대출, 명의신탁, 사채 이용 등을 통한 갭투자를 사전에 예방하고 건전한 실수요 중심의 시장 환경을 조성하기 위함입니다.
2. '계약금 입금 증빙' 의무화의 핵심 내용
주택 매매 계약을 체결한 후 30일 이내에 관할 지자체(시·군·구청)에 부동산 거래 신고를 할 때, 기존 매매계약서 외에 실제 돈이 송금된 금융 거래 내역을 반드시 제출해야 합니다.
- 인정되는 증빙 자료: 은행 계좌이체 확인서, 무통장 입금증, 금융기관 발급 이체 내역서 등 (수기 영수증이나 현금 간이영수증은 엄격히 제한되거나 인정되지 않음)
- 제출 주체 및 시기: 공인중개사를 통한 거래 시 중개사가, 직거래 시 매수·매도인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 관련 증빙을 첨부하여 실거래가를 신고해야 합니다.
- 불이행 시 불이익: 계약금 입금 증빙을 제출하지 않거나 허위 증빙을 제출할 경우 거래 신고가 거부되거나 과태료(최대 취득가액의 2~5% 수준)가 부과될 수 있습니다.
3. '자금 출처 검증' 및 자금조달계획서 작성 정밀화
투기과열지구, 조정대상지역뿐만 아니라 일정 가액 이상 또는 수도권 주요 지역의 주택을 매수할 때 제출해야 하는 '주택자금조달계획서'의 작성 및 입증 방식이 매우 세분화되고 까다로워졌습니다.
① 자기자금 출처의 구체적 입증
단순히 "예금 5억 원"이라고 적는 것으로 끝나지 않으며, 각 항목별로 객관적인 예금 잔액 증명서이나 주식·채권 매각 대금 입금 내역 등을 첨부해야 합니다.
- 금융기관 예적금: 잔액증명서, 잔고증명서 제출
- 주식·채권 매각대금: 주식 거래 내역서 또는 매각 대금 입금 내역
- 부동산 처분 대금: 기존 주택 매매계약서 또는 임대차(전세) 계약서
- 증여·상속: 증여세·상속세 신고서 또는 납세 증명서
② 차입금(부채)에 대한 소명 강화
남의 돈을 빌려서 집을 사는 경우, 그 돈의 성격을 정확히 명시해야 합니다.
- 금융기관 대출금: 주택담보대출, 신용대출 등 대출 종류별로 구분하여 적고, 대출 신청서나 대출 확인서 제출
- 사채 및 법인 차입금: 누구에게 얼마의 이율로 빌렸는지 금전소비대약서(차용증) 제출 필수
- 친인척 차입금: 부모·친족에게 빌린 돈은 증여로 의심받기 쉬우므로, 적정 이자율(연 4.6% 수준)을 설정한 차용증과 실제 이자 지급 이체 내역이 소명 자료로 요구됩니다.
이 밖에도 깨끗한 부동산 시장을 만들기 위해 국세청과 국토교통부 실거래가 조사팀이 상시 모니터링을 통해 편법 증여와 실거래가 띄우기를 잡아낸다고 합니다. 저는 운이 좋게 보금자리론을 이용하여 아파트 매매를 하였습니다.
첫 내 집 마련이기 때문에 모르는게 너무 많아 중개사분에게 많은 질문을 하였는데요. 중개사 분이 제일 많이 말씀하신 부분이 꼭 본인 이름으로 계좌이체를 하여 문제가 안생기게 하여야한다고 했습니다. 강화된 것 보니 안지켜지는 부분이 있어 그런거 같은데요. 아파트 구매 예정자인 분들은 꼭 현금이 있으시더라도 은행에서 입금하시고 계좌이체를 하셔야됩니다.
또 서울에 내 집 마련하는것은 부모님에 손을 안벌리면 좋겠지만 어려운 상황이 있을 수도 있어요. 혹시나 부모님이 여유가 되셔서 도움을 받을 수 있으시면 도움은 받으시고 꼭 차용증을 작성하시어 편번 증여에 대한 오해를 입지 않으셧으면 합니다. 저와 같은 2030세대 분들이 꼭 지켜서 피해받지 않으시고 깨끗한 부동산 거래 절차에 이바지 한면 좋겠습니다.